בחודשים האחרונים מתגבשת בישראל יוזמה עסקית חדשה בשם LYD, שמטרתה לבנות מסגרת מימון חלופית לרכישת דירה. מדובר בפרויקט שנולד מפגישה בין שני אנשי עסקים שמכירים היטב, כל אחד מהזווית שלו, את הפער שנוצר בין הביקוש לדיור בישראל לבין היכולת של משקי בית רבים לממן אותו דרך המערכת הבנקאית הקיימת.
איך זה התחיל
הרעיון ל-LYD לא נולד בישיבת דירקטוריון או בתוכנית עסקית שנכתבה מראש. הוא צמח מתוך עבודה בשטח. יוסי קצנלבוגן, יזם נדל"ן ומייסד קבוצת זק, נמצא שנים ארוכות בקשר יומיומי עם משפחות שמנסות לרכוש דירה ונתקלות שוב ושוב באותו קיר, יכולת החזר שנראית סבירה על הנייר, אבל לא עומדת בקריטריונים הנוקשים של הבנקים. קבוצת זק, שמעניקה שירותי נדל"ן מקיפים ומלווה לקוחות מהשלב הראשון ועד למסירת המפתח, כוללת גם ייעוץ משכנתאות פנימי, ומשם הגיעה ההבנה שהבעיה אינה תמיד בהיצע הדירות, אלא במנגנון שדרכו ניגשים למימון שלהן.
בשלב מסוים בקריירה שלו, יוסי קצנלבוגן פגש את יעקב לוי, עורך דין וכלכלן שבנה בעשור הקודם קריירה משמעותית בשוקי המימון הבינלאומיים. לוי, שמשמש כיום כמשנה למנכ"ל קבוצת ז.ק בסט, פעל שנים ארוכות באירופה, בעיקר בשווייץ ובבריטניה, שם ליווה גיוסי הון ובנה מבני מימון מורכבים מול בנקים בינלאומיים בהיקפים של מאות מיליוני יורו, בעיקר בתחומי האנרגיה והתשתיות. הוא היה מעורב בפלטפורמות שרכשו ותפעלו תחנות כוח סולאריות ורוח באירופה, ואף בפיתוח מודל אג"ח ירוק שנועד למימון שדרוג של דיור בר השגה עבור רשויות מקומיות בבריטניה. בהמשך הדרך ליווה גם הסדרי חוב מהותיים בשוק הישראלי, ובהם ייצוג של קרן זרה במסגרת הסדר החוב של אפריקה ישראל השקעות.
השילוב בין השניים, מי שמכיר את הצד הפיננסי הבינלאומי ומי שמכיר את הצד הישראלי המעשי של רכישת דירה, הוא שהוליד את הרעיון של LYD.
הגישה האסטרטגית
מה שמייחד את LYD כיוזמה איננו רק הרצון לפתור בעיה חברתית, אלא הגישה שדרכה מנסים לפתור אותה. במקום להתמקד בצד ההיצע, בבנייה נוספת או בהגדלת מלאי הדירות, המיזם בוחר להתמקד בשכבת המימון עצמה. הרעיון המרכזי שאול מעולם המימון המובנה שממנו הגיע לוי, בניית מסגרת שמתבססת על תזרים מזומנים ארוך טווח של משק הבית, ולא רק על תמונת מצב רגעית שבה בודקים הבנקים הכנסה נוכחית מול תשלום חודשי קבוע.
מבחינה עסקית, מדובר במהלך שמנסה למצב את LYD כשכבת ביניים בין גופי הון לבין משפחות שמחפשות דירה, שכבה שיודעת לתרגם ניסיון פיננסי בינלאומי לתנאים המקומיים הספציפיים של השוק הישראלי. הפערים בין הכנסה ממוצעת של משק בית לבין עלות דירה ממוצעת, בעיקר באזורי הפריפריה, יצרו מרחב שבו פתרונות מימון קיימים כבר לא עונים על הצורך, ואילו פתרונות חוץ בנקאיים יקרים במיוחד מכבידים מאוד על משפחות רבות.
תזמון שאינו מקרי
הקמת המיזם דווקא בתקופה הנוכחית איננה עניין של מזל. מדובר בנקודת זמן שבה כמה מגמות נפגשות יחד, ירידה מתמשכת בנגישות לדיור עבור מעמד הביניים, שינויים בשוק המימון הישראלי ובריבית, והתפתחות שוק ההון המקומי שיוצרת פתיחות רבה יותר למודלים פיננסיים חדשים. השילוב הזה מייצר עבור LYD חלון הזדמנויות אמיתי, שבו יוזמה שמציעה מסגרת מימון שונה ממה שהיה מוכר עד היום, יכולה לזכות לתשומת לב הן מצד משקי בית והן מצד גופי הון שמחפשים אפיקי השקעה יציבים לטווח ארוך.
הצעד הבא
בשלב הנוכחי, המיזם עדיין נמצא בתהליכי גיבוש והתרחבות, אבל הכיוון האסטרטגי שלו כבר ברור למדי. אם המודל שמפתחים יעקב לוי וקצנלבוגן יצליח לצאת לפועל בהיקף משמעותי, מדובר בכלי שיכול להציע נתיב אמיתי למשפחות שהיום נשארות מחוץ לשוק הדיור, לא בגלל חוסר יכולת עבודה או חיסכון, אלא בגלל שהמנגנון הקיים פשוט לא בנוי בשבילן.